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Hipoteca a la inversa, un negocio de muchos riesgos y poco éxito

Escrito por Andrés Carrero , 17 de Junio de 2020. Guardado en Opinión

En una sociedad liberal como la nuestra no debería alarmarnos la propuesta del gobierno sobre la hipoteca inversa, pues en términos generales, es decisión del hogar o la familia negociar su propiedad; e incluso, si somos coherentes con el sistema capitalista, es claro que esta opción no aplica para todas las familias colombianas en tanto el negocio de la banca no es comprar y vender casas, sino poner en circulación el dinero.  

Ahora bien, si la banca decide aventurarse en una nueva línea de servicios inmobiliarios, el negocio estaría en las viviendas de la clase media, que por razones tales como la falta de liquidez, altos endeudamientos y ausencia de ingresos distintos a la pensión, se han visto obligados a vender sus bienes, y contrario a esta opción, la ofrecida por la hipoteca inversa, por lo menos, garantiza un préstamo transitorio que puede ser reparado por sus herederos sin arriesgarse a un lanzamiento (desalojo).   

Así las cosas, podríamos decir que no hay mayor conflicto. Se trata de una negociación limpia, al parecer con beneficios para ambas partes e incluso, para algunas personas se considera justo en tanto, en caso de muerte del dueño del hogar, la propiedad pasa al banco y no a sus hijos ausentes. De todas maneras, esta propuesta que no es novedosa, ya que se usa en países como Estados Unidos, España, México, Perú, Francia, ha generado una lluvia de opiniones difíciles de sintetizar, pero sumamente interesantes; en tal virtud, me atreví a opinar al respecto.  

Lo primero para aclarar es que no se trata de una expropiación, pues solo el Estado puede hacerlo, más bien, se trata de un negocio entre el banco y un privado, por lo que el Estado participa únicamente como regulador, siempre y cuando se presenten demandas por fraude, malos procedimientos, etc. Así las cosas, ¿Cuáles son las ventajas, desventajas y riesgos para las partes?, ¿Qué población podría verse beneficiada y por qué?, ¿Qué probabilidades hay de que en Colombia peleche esta propuesta?, ¿Cómo podría impactar el modelo en los precios de los inmuebles?  

Una de las ventajas para el dueño del inmueble es que recibirá un porcentaje del valor del bien dividido en cuotas mensuales, por lo que aumenta sus ingresos o recibe un capital para resolver algún inconveniente mientras decide si paga la hipoteca adquirida, o en su defecto, deja el bien al banco. Lo importante es que no será desalojado, aunque haya recibido todo el valor de la hipoteca.   

¿Cómo se calculan los precios? Puesto que el valor de la hipoteca no corresponde al 100% del valor comercial del bien, las cuotas se obtienen a partir del cruce de variables tales como expectativa de vida, avalúo bancario y comercial del predio, riesgos, etc. En casos como el de Reino Unido, por ejemplo, el monto que recibe la persona está entre el 13% y el 50% del valor estimado por el banco (1). Es importante recordar que la persona puede acceder al 100% del valor de la hipoteca en un solo desembolso o puede dividirlo por meses y conservar su propiedad hasta el día de su muerte. ¿Qué pasa si la persona o algún familiar desea retomar el bien? Deberá pagar la hipoteca y los respectivos intereses.    

De todas maneras, sabemos que la banca no regala nada, ¿Cuáles beneficios sacarían? Aunque parezca insólito, este negocio tampoco ha sido tan exitoso como se cree. En países como España (2), por ejemplo, la hipoteca inversa se convirtió en un dolor de cabeza para los bancos puesto que su objeto es hacer circular el dinero, no precisamente adquirir bienes (3); por ello, cuando los bancos comenzaron la adquisición de pisos, también tuvieron que abrirse paso en el negocio de las inmobiliarias activando otros sectores como el de los seguros y los riesgos.  

Aunado a este tipo de problemas llegaron las demandas por asesorías mal hechas y procedimientos sospechosos liderados por agiotistas protervos, y como los fallos judiciales solían ser a favor de las víctimas, muchos bancos se desinteresaron de este negocio debido a los altos riesgos en relación con la oportunidad de ganancia (4).   

¿Qué población se podría beneficiar? (5) Un primer criterio para negociar con la banca es que el predio esté formalizado, pero tengamos presente que solo el 45,9% de los hogares colombianos tiene vivienda propia (6) y de estos el 9,1% son mayores de 65 años (7). Según datos del Ministerio de Vivienda, de la población adulta mayor, solo el 68% (8) tiene vivienda, lo que en números naturales ronda los 2,700.000 personas. De este segmento de población, no todas las viviendas aplican en la hipoteca inversa pues, o tienen vicios e impedimentos, o en su defecto, no están en el área de interés comercial pues un banco no accedería a la compra de un bien que no venderá fácilmente.   

A riesgo de equivocarme, la medida propuesta por el gobierno es ineficaz porque en las condiciones estructurales de hoy, pocas personas accederán al supuesto beneficio, más aún cuando el porcentaje de propietarios con bienes de fácil comercialización es mínimo. Por otra parte, las experiencias internacionales dicen que este negocio no es tan atractivo para las partes, pues expone a la banca y a los interesados a riesgos y demandas innecesarias (tengamos presente lo que ocurre actualmente con los Fondos de Pensiones Privados y la ausencia de una doble asesoría (9)). Podría decirse entonces que esta medida no resuelve el problema estructural de bajos ingresos para personas adultas mayores.    

Resulta preocupante que el gobierno nacional intente, de nuevo, introducir una medida de este tipo como si fuera una gran idea puesto que no es innovadora, demuestra el desconocimiento de la estructura de la vivienda y la población colombiana, exacerba los ánimos populares y desvía la atención de otros campos más importantes como la contratación por horas, la revisión y ajuste al sistema pensional de prima media, la criminalización del campesinado productor de coca pero no precisamente el desmonte de las estructuras criminales que controlan las ciudades, etc.  

Algunos comentarios:  

  • No deberíamos juzgar a la vicepresidenta por el apoyo ofrecido a su hermano, cualquiera lo haría; sin embargo, llama la atención el monto que pagó por la fianza. ¿Cuántos colombianos disponen de un capital así? La vicepresidenta nos debe una explicación distinta: ¿Cómo obtuvo el dinero?, ¿Qué pasó con los mafiosos que contrataron a su hermano?, etc.  
  • Que el presidente de Fenalco considere que un mesero gana de 2 a 3 millones de pesos mensuales, y que el presidente Duque piense que un panadero recibe un salario similar solo demuestra el nivel de desconexión entre la clase dirigente y la población colombiana; esto explica, en parte, el abstencionismo. ¿Quién vota por el que no le representa?  
  • ¿Hasta cuándo ‘Aló presidente’ será el nuevo formato presidencial?   
  • Preocupante el deterioro institucional que vive el país, pues, aunque es entendible el declive gubernamental, no es aceptable que los ciudadanos no solo desconfíen de sus representantes, sino también, de sus instituciones. No olvidemos que este es el camino para las democracias de masas.  
  • La impunidad para violadores en Colombia es del 95% por lo que aprobar la cadena perpetua para violadores no solo es anticostitucional y atenta contra el bloque de constitucionalidad, sino que promueve el asesinato y desaparición de las víctimas. Cuánto daño hace al país y a la democracia el populismo del Centro Democrático.   
Referencias:   

The money advice service.  Lifetime mortgage   

Blog de asesoría jurídica. Gabiera y Asociados. En: EL EFECTO PERVERSO DE LA HIPOTECA INVERSA: LA RUINA DE NUESTROS MAYORES  

Diario Expansión.com, " El Gobierno atribuye el fracaso de la hipoteca inversa al desinterés de la banca y la inseguridad jurídica 27-01-2013

ASUFIN. Hipoteca Inversa: Un fraude para jubilados firmado por el BBVA (parte 1) ; ver también ASUFIN.  Hipoteca Inversa: Bankia condenada a indemnizar a las herederas por incluir un seguro de renta vitalicia

Este punto es interesante porque, contrario a lo que la mayoría dicen en redes sociales, la hipoteca inversa aplica para inmuebles de alto valor. Ver: Hipoteca inversa: un producto financiero de doble filo  

Informe de FENALCO, en: El 45,9% de los hogares colombianos tiene casa propia

Población colombiana, informe DANE. Población de Colombia es de 48,2 millones de habitantes, según el DANE  

Datos de MinSalud. sala-situacional-poblacion-adulta-mayor.PDF

La República. Nuevo 'round' de proyecto para aprobar traslados de ahorradores a Colpensiones .

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